業者は絶対に損をしない

物件を新築にして

サブリース契約をする場合、

オーナーと業者との間の

一括貸契約は10年～20年の

比較的長期の契約を結ぶのが一般的です。

長いものでは“30年”

といったものもありました。

しかし、常識で考えれば

これだけ長い期間、新築時

もしくはサブリース契約締結時と

同じ賃料水準で入居者を募集

できるわけがありません。

建物が古くなれば当然

家賃水準は下がってしまうからです。

入居者から業者が受け取れる

家賃水準が下がって、

オーナー・業者間の一括貸賃料が

一定であれば、業者は逆ザヤに

なって損をしてしまいかねません。

それでは業者も商売が

成り立たないのでサブリース事業

から撤退して淘汰されるはずです。

ここで業者が行うことは、

オーナーに対して一括貸の

賃料を下げる交渉です。 

レオパレスのニュースを見ても

記憶に新しいところですが、

30年のサブリース契約であっても

数年後には賃料改定交渉が始まり、

オーナーが受け取ることができる

賃料は下がってしまいます。

オーナー、つまりサブリース契約を

締結する不動産投資家は個人の

場合が多いですから、業者とは

賃料交渉の場数が違います。

結局、賃料交渉で主導権を取られて

泣き寝入りするオーナーが多いのが実情です。

その他、入居者が支払う敷金や

更新料等の一時金についても、

オーナーに受け取る権限はありません。

オーナーが受け取れる一時金は、

あくまでサブリース業者との間の

一括貸契約で敷金や保証金が

約定されていればその部分だけで、

サブリース期間中は一時金が入って

こないケースが多いと思ってください。

その一方でそれぞれの契約にも

よりますが、物件補修費等は

オーナー負担とするような

業者もいるので注意が必要です。

不動産投資をしていく上で

サブリース契約をされる際の

注意点としてご活用して頂ければと思います。

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